phương pháp thẩm định giá bất động sản

Đề án môn học 5
Được ước tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá.
Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định với
những điều kiện nhất định ( kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung
cầu…) và thời điểm cụ thể.
Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định.
1.2. Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong
thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên
thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương
pháp so sánh.
Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các lĩnh vực về bất động
sản và máy móc, thiết bị, đặc biệt là các máy móc thiết bị y tế vì tính chuyên
dụng của các lại máy móc nay là khá cao và có tính đơn chiếc.
Công thức tính bằng phương pháp chi phí:
Giá trị ước
tính của BĐS
thẩm định
=
Giá trị ước
tính lô đất
+
Chi phí tái tạo hay
thay thế công trình
xây dựng trên đất
-
Giá trị hao mòn
tích lũy của
công trình XD
Giá trị ước tính
của máy, thiết bị
=
Chi phí tái tạo hay chi phí
thay thế MMTB
-
Giá trị hao mòn
tích lũy
2. Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích
riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi
xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng
tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử
dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng,
người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương
đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho
một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 6
Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.
1. Tổng quan về BDS
1.1. Khái niệm BĐS
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác
với tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất
đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thế gắn với đất đai là
những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách
rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công
năng, hình thái sẽ thay đổi ) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công
trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
1.2. Đặc điểm chủ yếu của BDS
BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất
đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.
Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó,
vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý,
cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng
đối với giá trị và giá cả BĐS.
BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn
liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt
khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có
tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây
lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài.
Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa
hình, chất đất, vị trí, cảnh quan
Hàng hoá BĐS mang nặng tính yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc
điểm này nổi trội hơn.
Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác
động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 7
hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá
trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia.
Hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi
cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch BĐS
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có
giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc
quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao
và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường.
1.3. Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng.
1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS.
Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng
nhà đất đó trên thị trường.
Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người
không tự thoả mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu
đó và phải có thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽ
phản ánh cầu về BĐS.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao
thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại
nhà và các công trình BĐS khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất
đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và
sôi động nhất trên thị trường BĐS.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS,
sự gia tăng dân số là áp lực lớn, làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng
làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ
gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn
đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng
nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du
lịch, văn hoá, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các
vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản
xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu
về đất đai. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 8
đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu
cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại
tăng lên rất nhiều. Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất,
cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập
là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống.
Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử
dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về BĐS là mối quan hệ so sánh giữa tốc
độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động.
ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động
Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu
nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn
của lượng cầu.
1.3.2. Cung bất động sản.
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS
có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi
là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ
nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can
thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực
Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là
khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ
chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức
của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu
vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục
đích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do
vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây
dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và
môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn
toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều
kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở
hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 9
chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thị
trường đen" này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các
quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các
công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân
tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của
chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự
phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là nhân tố quan trọng làm thay đổi
lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Đối với hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận
chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không
hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất
nói chung là rất nhỏ.
1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng
lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ
dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối
lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị
trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng
cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong
trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Do
đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở
lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là
sự chấp nhận của người tiêu dùng. Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt
hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận
biết được sự vận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét
đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu BĐS. Cung cầu
BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có
ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và
giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 10
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho
từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất
nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với
sự thay đổi của cầu.
2. Thẩm định giá BDS
2.1. Khái niệm về thẩm định giá BDS
Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động
sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy,
trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản là
nhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định
giá.
Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất động
sản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,
tại một thời điểm xác định.
2.2. Đặc trưng của thẩm định giá BDS
Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống
nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài
sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:
Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn
phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế
độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất. Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và
không đem lại kết quả.
Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định
giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản -
đối tượng của định giá.
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí)
phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có
một phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác. Định giá
bất động sản chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 11
2.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo các quy luật chung vốn có vừa
theo các quy luật có tính đặc thù: đó là thị một thị trường không hoàn hảo, trải
rộng và bị chia cắt theo đơn vị hành chính, theo vùng địa lý, theo các trung tâm
chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác
nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo các nguyên tắc nhất
định.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó
là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế
và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa,
cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét
một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối
liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.
Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay, để các kết
quả định giá gần sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các
nguyên tắc cơ bản được trình bày dưới đây.
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn
tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể);
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 12
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc
cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu,
giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần
phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt
động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất
về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu
tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,
thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với
loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng
đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục
không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị
trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm
định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 13
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động
sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt
tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng
giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái
cân đối.
Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một
bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản
cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để
kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó,
mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi
phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động
sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không
được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm
năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá
thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác
định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng
có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có
thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay
bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh
doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để
đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Đề án môn học 14
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản
mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất
động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân
tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt
giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh
trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những
bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của
các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của
chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng

Xem chi tiết: phương pháp thẩm định giá bất động sản