một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới mỹ đình – mễ trì

LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới mỹ đình – mễ trì": http://123doc.vn/document/1052781-mot-so-giai-phap-hoan-thien-cong-tac-quan-ly-dau-tu-xay-dung-du-an-phat-trien-khu-do-thi-moi-my-dinh-me-tri.htm

Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
Chơng II 25
Tình hình quản lý thực tế của dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình
Mễ Trì 25
I. Giới thiệu khái quát về dự án phát triển Khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ Trì 25
1. Các chỉ tiêu cơ bản của khu đô thị: 26
1.1. Chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cơ bản phần kiến trúc: 26
1.2. Chỉ tiêu cơ bản phần hạ tầng kỹ thuật: 26
1.3. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất: 27
2. Hình thức quản lý đầu t của dự án 27
3. Tổng vốn đầu t 27
Tổng mức đầu t(A+B+C): 287.772 triệu đồng 28
4. Phơng thức huy động vốn 28
5. Mục tiêu của dự án 28
6. Tiến độ thực hiện dự án: 28
7. Cơ chế quản lý dự án 28
8. Sơ đồ tổ chức và điều hành dự án: 29
8.1. Nhiệm vụ của Công ty Cổ phần đầu t phát triển đô thị và khu công nghiệp
sông Đà 30
8.2. Bộ máy của Công ty Cổ phần đầu t phát triển đô thị và khu công nghiệp
sông Đà 30
II. ý nghĩa của dự án 30
III. Các căn cứ pháp lý, cơ chế liên quan đến quản lý dự án phát triển Khu đô thị mới
Mỹ Đình Mễ Trì 31
1. Các căn cứ pháp lý 31
2. Một số cơ chế liên quan đến dự án 32
2.1. Cơ chế quản lý sử dụng đất 32
2.2. Cơ chế xây dựng hạ tầng xã hội bằng tiền sử dụng đất chậm nộp 33
IV. Công tác quản lý thực hiện của dự án KĐT mới Mỹ Đình Mễ Trì 33
1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t 33
1.1. Tình hình thực hiện 33
Giá 37
Hạng mục 43
Tổng 43
T 45
Giá 45
1.2. Đánh giá kết quả thực hiện trong giai đoạn này 45
2. Giai đoạn thực hiện dự án 46
2.1. Tình hình thực hiện 46
2.2. Đánh giá kết quả thực hiện: 46
Phạm Thị Thảo 5 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
3. Giai đoạn kết thúc dự án: 47
V. Công tác quản lý thực hiện theo lĩnh vực của dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì
48
1. Quản lý tiến độ thực hiện dự án 48
2. Quản lý chất lợng dự án 49
3. Quản lý chi phí dự án 51
Hạng mục 52
Tổng 52
4. Quản lý nhân lực 52
Chơng III 54
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án phát triển khu đô thị
mới Mỹ Đình Mễ Trì 54
I. Phơng hớng phát triển của dự án: 54
1. Mục tiêu 54
2. Phơng hớng hoạt động 54
3. Những nhiệm vụ quản lý dự án cần tiếp tục hoàn thiện đến khi kết thúc
giai đoạn thực hiện dự án 55
II. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ
Đình Mễ Trì 55
1. Công tác tổ chức bộ máy quản lý 55
2. Hoàn thiện các quy định quản lý nội bộ 56
3. Công tác quản lý chất lợng, tiến độ 56
III. Một số kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền 57
Kết luận 59
Phạm Thị Thảo 6 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
Danh mục những từ viết tắt trong luận văn
CBCNV Cán bộ công nhân viên
CP ĐTPT Cổ phần đầu t phát triển
DD Dở dang
DT Dự toán
HĐ Hoạt động
HĐQT Hội đồng quản trị
HH Hỗn hợp
KDHT Kinh doanh hạ tầng
LN Lợi nhuận
QLDA Quản lý dự án
TCT Tổng công ty
TNDN Thu nhập doanh nghiệp
TT Thấp tầng
Phạm Thị Thảo 7 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
Danh mục bảng biểu
Bảng 1: Thu nhập của dự án 42
Bảng 2: Tỷ suất thu hồi nội bộ 43
Bảng 3: Doanh thu của dự án 44
Bảng 4: Nhu cầu vốn theo tiến độ dự án 51
Bảng 5: Khả năng khai thác hàng năm 53
Biểu 1: Phân tách công việc - GANTT 43
Bản đồ liên vùng 29
Sơ đồ công trình khu đô thị mới Mỹ Đình Mễ Trì 39
Mặt bằng tổng thể chung c cao tầng CT1(Khối 9 12 tầng) 55
Phạm Thị Thảo 8 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
Chơng I
Lý luận chung về quản lý dự án đầu t xây dựng
I. Khái niệm về QldA và qLdA đầu t xây dựng
1. Khái niệm về quản lý dự án.
Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và
giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành
đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách đợc duyệt và đạt đợc các yêu cầu đã
định về kỹ thuật và chất lợng sản phẩm dịch vụ, bằng những phơng pháp và
điều kiện tốt nhất cho phép.
- Quản lý dự án = Quản lý các nguồn lực của dự án:
Quản lý ngân sách cho dự án
Quản lý nguồn nhân lực tham gia dự án
Quản lý các thiết bị và các nguồn lực vật chất khác đợc sử dụng để thực
hiện dự án
Kết hợp chúng với nhau để đạt mục tiêu của dự án đúng tiến độ, trong
phạm vi ngân sách với chất l ợng thiết kế.
2. Khái niệm về QLDA đầu t xây dựng công trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng công trình có các đặc điểm nh quản lý dự
án nói chung và một số đặc điểm riêng nh: đối tợng của quản lý là công trình
xây dựng, việc quản lý đợc pháp luật quy định cụ thể về hình thức quản lý,
trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong quá trình quản lý dự án vv
3. Các hình thức QLDA đầu t xây dựng công trình.
Có hai hình thức quản lý dự án đầu t xây dựng công trình nh sau:
a) Thuê tổ chức t vấn quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình
không đủ điều kiện năng lực;
b) Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu t xây dựng công trình có đủ điều
kiện năng lực về quản lý dự án.
Trờng hợp chủ đầu t trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu t có thể thành
lập Ban Quản lý dự án. Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm trớc pháp luật và
chủ đầu t theo nhiệm vụ, quyền hạn đợc giao.
Tổ chức, cá nhân quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực theo quy
định của pháp luật.
Phạm Thị Thảo 9 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
4. Những đối tợng tham gia vào quản lý, thực hiện đầu t xây dựng công
trình.
Các đối tợng tham gia vào quá trình quản lý, thực hiện đầu t bao gồm các
doanh nghiệp, các cơ quan của Nhà nớc, các tổ chức xã hội và các hiệp hội có
liên quan đến đầu t, các khách hàng tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu t. Cụ thể:
- Chủ đầu t: là chủ thể quan trọng nhất đóng vai trò quyết định mọi vấn đề của
đầu t. Chủ đầu t là ngời sở hữu vốn, ngời vay vốn hoặc ngời đợc giao trách
nhiệm trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu t theo quy định của
pháp luật.
- Các tổ chức t vấn đầu t và xây dựng: Các tổ chức này là các tổ chức chuyên
ngành làm các công việc lập dự án đầu t, khảo sát thiết kế, quản lý việc thực
hiện dự án đầu t. Các tổ chức này thực hiện công việc thông qua hợp đồng với
Chủ đầu t.
- Các doanh nghiệp xây dựng: chịu trách nhiệm tổ chc xây dựng, lắp đặt công
trình theo hợp đồng đã ký với chủ đầu t;
- Các doanh nghiệp và tổ chức cung cấp các yếu tố đầu vào cho dự án đầu t ở
các giai đoạn đầu t;
- Các tổ chức cung cấp và tài trợ vốn cho dự án đầu t;
- Các khách hàng tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án;
- Các cơ quan của Nhà nớc có liên quan đến đầu t nh: Chính phủ, Bộ Kế hoạch
và Đầu t, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nớcViệt Nam, các Bộ
chức năng khác và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng;
Phạm Thị Thảo 10 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
5. Nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu t và Ban Quản lý dự án trong tr-
ờng hợp chủ đầu t thành lập Ban Quản lý dự án
5.1. Chủ đầu t có nhiệm vụ, quyền hạn sau:
a) Tổ chức thẩm định và phê duyệt các bớc thiết kế, dự toán xây dựng
công trình sau khi dự án đợc phê duyệt;
b) Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và
kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn ngân sách nhà nớc;
c) Ký kết hợp đồng với các nhà thầu;
d) Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản
nghiệm thu;
đ) Nghiệm thu để đa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng.
Tuỳ theo đặc điểm cụ thể của dự án, chủ đầu t có thể uỷ quyền cho Ban
Quản lý dự án thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nhiệm vụ, quyền hạn của
mình.
5.2. Ban Quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn sau:
a) Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng,
chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng
công trình;
b) Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để
chủ đầu t tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định;
c) Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu;
d) Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của chủ
đầu t;
đ) Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình khi có đủ
điều kiện năng lực;
e) Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết;
g) Quản lý chất lợng, khối lợng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ
sinh môi trờng của công trình xây dựng;
h) Nghiệm thu, bàn giao công trình;
i) Lập báo cáo thực hiện vốn đầu t hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự
án hoàn thành đa vào khai thác, sử dụng.
3. Ban Quản lý dự án đợc đồng thời quản lý nhiều dự án khi có đủ điều
kiện năng lực và đợc chủ đầu t cho phép. Ban Quản lý dự án không đợc phép
thành lập các Ban Quản lý dự án trực thuộc hoặc thành lập các đơn vị sự
nghiệp có thu để thực hiện việc quản lý dự án.
Phạm Thị Thảo 11 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình quy mô lớn, phức tạp hoặc
theo tuyến thì Ban Quản lý dự án đợc phép thuê các tổ chức t vấn để quản lý
các dự án thành phần.
4. Ban Quản lý dự án đợc ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức t vấn nớc
ngoài có kinh nghiệm, năng lực để phối hợp với Ban Quản lý dự án để quản lý
các công việc ứng dụng công nghệ xây dựng mới mà t vấn trong nớc cha đủ
năng lực thực hiện hoặc có yêu cầu đặc biệt khác.
Việc thuê t vấn nớc ngoài đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà
nớc phải đợc ngời có thẩm quyền quyết định đầu t cho phép.
ii. quản lý dự án đầu t xây dựng ở việt nam
1. Nội dung của QLDA đầu t xây dựng theo chu kỳ
Theo Nghị định của Chính phủ số 52/1999/NĐ-CP ngày 08 tháng 07
năm 1999 về việc ban hành quy chế quản lý đầu t và xây dựng có quy định
trình tự đầu t và xây dựng bao gồm 3 giai đoạn:
1.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t
Nội dung công việc chuẩn bị đầu t bao gồm:
a) Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t và quy mô đầu t
- Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu t.
+ Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các kế hoạch quy hoạch dài
hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trơng của các cấp chính quyền,
điều kiện kinh tế xã hội.
+ Phân tích dự báo: Về thị trờng, khả năng thâm nhập thị trờng, nhu cầu tăng
thêm sản phẩm và dịch vụ
- Các thuận lợi khó khăn
- Mục tiêu của dự án.
- Tính toán đề xuất quy mô tăng thêm hoặc xây dựng mới.
b) Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trờng trong nớc và nớc ngoài để xác
định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung
ứng thiết bị, vật t cho sản xuất; xem xét khả năng về nguồn vốn đầu t và lựa
chọn hình thức đầu t ;
Phạm Thị Thảo 12 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
c) Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng, dự kiến
nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh
hởng về môi trờng, xã hội và tái định c.
d) Lập dự án đầu t; Chủ đầu t có trách nhiệm lập hoặc thuê các tổ
chức t vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi và
báo cáo đầu t.
e) Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến ngời có thẩm quyền quyết
định đầu t tổ chức cho vay vốn đầu t và cơ quan thẩm định dự án đầu t.
1.1.1. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi
- Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t, các điều kiện thuận lợi và khó khăn.
- Dự kiến quy mô đầu t, hình thức đầu t.
- Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử dụng đất
trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hởng về môi tr-
ờng, xã hội và tái định c.
- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và các điều kiện cung cấp
vật t thiết bị, nguyên vật liêu, năng lợng, dịch vụ, hạ tầng.
- Phân tích lựa chọn sơ bộ các phơng án xây dựng.
- Xác định sơ bộ tổng mức đầu t, phơng án huy động các nguồn vốn, khả
năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi.
- Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu t về mặt kinh tế xã hội cảu dự án.
- Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần
hoặc tiểu dự án.
1.1.2. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi
- Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu t.
- Lựa chọn hình thức đầu t.
- Các phơng án địa điểm rõ ràng phù hợp với quy hoạch.
- Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có).
- Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ.
- Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ cảu các phơng
án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trờng.
- Xác định rõ nguồn vốn, khả năng tài chính, tổng mức đầu t và nhu cầu vốn
theo tiến độ. Phơng án hoàn trả vốn đầu t.
- Phơng án quản lý khai thác d án và sử dụng lao động.
- Phân tích hiệu quả đầu t.
- Các mốc thời gian chính thực hiện đầu t, thời gian khởi công (chậm nhất),
thời gian hoàn thành đa công trình vào khai thác sử dụng.
- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án.
Phạm Thị Thảo 13 Lớp KT&QL Đô thị 43
Luận văn tốt nghiệp Khoa: Kinh tế -Quản lý Môi trờng và Đô thị
- Xác định chủ đầu t.
- Mối quan hệ và trách nhiệm của cơ quan liên quan đến dự án.
Đối với khu đô thị mới nếu phù hợp với quy hoạch chi tiết và dự án phát
triển kết cấu hạ tầng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt thì
chỉ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
1.2. Giai đoạn thực hiện đầu t
Nội dung thực hiện dự án đầu t bao gồm :
a) Xin giao đất hoặc thuê đất ( đối với dự án có sử dụng đất) ;
Chủ đầu t có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất
theo
quy định của pháp luật.
Việc thu hồi đất, giao nhận đất tại hiện trờng thực hiện theo quy định của
pháp luật về đất đai.
b) Xin giấy phép xây dựng (nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng) và
giấy phép khai thác tài nguyên ( nếu có khai thác tài nguyên) ;
Các công trình xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn, trùng tu, tôn
tạo, trớc khi tiến hành xây dựng, chủ đầu t phải xin phép xây dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng gồm :
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng(theo mẫu quy định)
- Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp) ;
- Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật ;
- Tài liệu thiết kế công trình bao gồm bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng,
mặt cắt và bản vẽ móng.
c) Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định
c và phục hồi ( đối với các dự án có yêu cầu tái định c và phục hồi), chuẩn bị
mặt bằng xây dựng ( nếu có) ;
Chủ đầu t chịu trách nhiệm thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng
xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây
dựng.
Chủ đầu t có thể tự tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng hoặc thuê tổ
chức chuyên trách của địa phơng để thực hiện.
Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện việc
đền bù giải phóng mặt bằng, thành lập khu tái định c chung và thực hiện việc
tái định c khi có yêu cầu.
d) Mua sắm thiết bị và công nghệ ;
Phạm Thị Thảo 14 Lớp KT&QL Đô thị 43